La promesa de enajenación de un
establecimiento comercial constituye un contrato que se celebra entre el futuro
enajenante del establecimiento y su futuro adquirente. Además de su eficacia
como contrato preliminar respecto de la enajenación, produce algunos efectos
que, en la práctica, la hacen indispensable.
Aun cuando las partes se pongan de acuerdo
sobre las bases de la enajenación, no es posible proceder a su escrituración
directa. La promesa se hace necesaria por la imposición legal de que se deben
tener determinados certificados fiscales en el momento de celebrar la enajenación,
por la necesidad de cumplir trámites previos para la cesión del arriendo del
local y de efectuar una publicidad previa y por el cumplimiento de otros
requisitos legales.
A. Documentación e inscripción
La promesa de enajenación puede hacerse en
documento público o privado y debe inscribirse en el Registro Nacional
de Comercio (art. 49, n. 5, Ley
16.871). La inscripción confiere
algunos derechos al promitente adquirente, según se establece en el art. 1 de
la Ley 14.433 de
1.975: "Desde la fecha de su inscripción en el Registro Público de
Comercio, la promesa de enajenación de establecimientos comerciales confiere al
adquirente derecho real respecto de cualquier enajenación, gravamen o embargo
posterior y cuando se haya pagado o se pague toda la prestación y se
hayan cumplido las obligaciones estipuladas le acuerda acción para exigir la
transferencia y entrega del bien que constituye el objeto de la prestación".
B. Certificados
Ciertas leyes imponen que la enajenación
definitiva no se pueda celebrar si no se tienen determinados certificados que
deben ser requeridos en oficinas estatales, recaudadoras de tributos, de los
cuales resulte que el enajenante no los adeuda. La tramitación para la obtención
de esos certificados debe iniciarse dentro del término de quince días a contar
de la toma de posesión del establecimiento por el promitente adquirente. Si,
violando las prohibiciones legales se enajena un establecimiento sin recabar los
certificados, la enajenación es válida pero se sanciona al adquirente, al
profesional interviniente y a los funcionarios que admitan al documento que
acredite la enajenación, con la responsabilidad por los importes que el
enajenante adeudare.
C. Actuación inmediata a la promesa
Por una práctica recogida por las leyes
vigentes, en el acto de celebrar la promesa o después de ella, el promitente
enajenante hace entrega del establecimiento al promitente adquirente,
quien continúa en su nombre y por su propia cuenta la explotación. Esa entrega
se debe documentar en acta notarial. Como contrapartida, el promitente
adquirente puede hacer efectiva, total o parcialmente, la prestación a su
cargo.
Además, a partir de la suscripción de la
promesa y antes de la escritura definitiva de la enajenación, si el promitente
enajenante es arrendatario del local, debe cumplir determinados trámites para
la cesión del arriendo en los casos que la Ley le autoriza para hacerlo.
Concomitantemente, entre la promesa y la
enajenación, debe cumplirse con la Ley 2.904, que impone un llamado a los
acreedores a los efectos de que éstos comparezcan a presentar sus créditos.
Esta publicidad no es un requisito para la validez ni para la eficacia de la
enajenación; pero su incumplimiento apareja una responsabilidad solidaria del
adquirente por todas las deudas del enajenante, incluso por las deudas que éste
contraiga en el futuro. Si la publicidad se realiza, el adquirente será
solidariamente responsable con el enajenante por los créditos que se denuncien
y por los que resulten de los libros de comercio. La publicidad supone,
entonces, una doble ventaja para el adquirente: limita su responsabilidad y le
permite conocer la extensión de la responsabilidad contraida. Por ello
constituye un requisito ineludible para el adquirente cuidadoso de sus
intereses.
RODRÍGUEZ OLIVERA, Nuri. El
Establecimiento Comercial. Montevideo: Fundación de Cultura Universitaria,
1.976.
RIPPE, Siegbert; BUGALLO, Beatriz; LONGONE,
María Rosa; & MILLER, John. Instituciones de Derecho Comercial Uruguayo,
2ª ed., p. 138/139. Montevideo: Fundación de Cultura Universitaria,
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