Consecuencias
de la Inscripción de la Promesa de Enajenación
de un Establecimiento Comercial
Por Carlos
López Rodríguez
El artículo 1 del
Decreto Ley 14.433 de 1975,
confiere a la inscripción de la promesa en el Registro
Nacional de Comercio (art. 1), una doble eficacia: confiere al
adquirente un derecho real respecto de enajenaciones, gravámenes y embargos
posteriores a la inscripción y le permite al promitente comprador exigir la
transferencia y entrega del establecimiento por vía de la escrituración
judicial, siempre y cuando se haya pagado el total del precio y no se haya
incumplido con ninguna otra de las obligaciones estipuladas en la promesa.
El
artículo 1 establece:
"Desde la fecha de su
inscripción en el Registro Público de Comercio, la promesa de enajenación de
establecimientos comerciales confiere al adquirente derecho real respecto de
cualquier enajenación, gravamen o embargo posterior y cuando se haya pagado o
se pague toda la prestación y se hayan cumplido las obligaciones estipuladas le
acuerda acción para exigir la transferencia y entrega del bien que constituye
el objeto de la prestación."
El
Decreto Ley impone el requisito de la inscripción de la promesa en el Registro
Nacional de Comercio, para la constitución de un derecho real menor y para
acordar, al promitente adquirente, acción para la ejecución forzada específica.
I.
Constitución de un derecho real
El legislador atribuye
efecto real a la promesa
inscripta, que beneficia al promitente adquirente y que viene a ser una contrapartida de la ventajosa posición del promitente
enajenante. En efecto, la promesa inscripta crea, además de una relación
personal-obligacional entre las partes, una relación real que vincula al
promitente adquirente con el establecimiento comercial, de tal modo que puede
oponer esa relación a todos los que obtengan derechos respecto a ese bien,
luego de inscripta la promesa. El sujeto activo de la relación real es el
adquirente; el sujeto pasivo son los terceros que adquieran algún derecho sobre
el establecimiento prometido enajenar.
El promitente adquirente tiene, por la
promesa inscripta, un derecho real sobre cosa ajena que respalda el derecho
personal antes considerado. Goza de un doble juego de derechos: personales y
reales. Los reales asisten a los personales.
Ese derecho real no se adquiere por el
mero acuerdo de los contratantes sino con la inscripción de la promesa en el Registro Nacional de Comercio y a partir de esa fecha.
II.
Condición para la obtención de la escrituración forzada
La
referida inscripción, además, es una de las condiciones que el promitente
adquirente debe cumplir para poder promover una acción
para la ejecución forzada específica. A esta condición, el promitente
comprador debe añadir el cumplimiento de todas las prestaciones a su cargo. En el contrato de compraventa las
partes se obligan a entregar el bien vendido y a pagar el precio. El pago del
precio se hace, por lo tanto, en ejecución de obligaciones previamente contraídas.
En el régimen del Decreto Ley 14.433, que recoge una práctica de nuestro
comercio, el pago del precio se anticipa a la celebración del contrato y más aun,
es condición para que éste se celebre. En tanto no se pague el precio, el
promitente vendedor se puede resistir legítimamente a escriturar la
compraventa.
Conclusión
El
requisito de la inscripción no es una solemnidad del contrato. La promesa no
inscripta no es un contrato nulo aunque tiene una eficacia menor. Sólo genera
obligaciones recíprocas entre las partes que en caso de incumplimiento dan
lugar al ejercicio de acciones rescisorias y de daños y perjuicios. Si la
promesa no se inscribe, el promitente adquirente sólo tiene un derecho personal
frente al promitente enajenante, para exigirle el cumplimiento de la promesa y,
en caso de negativa, para promover una acción reclamando la reparación de los daños
y perjuicios sufridos por el incumplimiento. En consecuencia, aun cuando no se
cumpla con el acto de la inscripción, el contrato de promesa provoca el
nacimiento de relaciones jurídicas entre los contratantes.
La
promesa configura un título hábil para adquirir ciertos derechos reales
menores, que sólo se adquieren, efectivamente, por el modo, que en el caso
estaría dado por la inscripción en el Registro. Tal posición es coherente con
la tesis de quienes sostienen que el contrato, dentro de nuestro Código civil,
sólo genera obligaciones y que no existen contratos dispositivos ni contratos
constitutivos de derecho reales.
Los
derechos reales menores a favor de los promitentes adquirentes nacen con la
inscripción. Esta tiene una función similar al modo o tradición en materia de
compraventa y a las inscripciones en los contratos de hipoteca y prenda. En
todos esos contratos, el derecho real queda constituido por un acto separado,
posterior a la celebración del contrato mismo.
La
inscripción, además, tiene una función de publicidad. A partir de la
inscripción, se reputan conocidos por terceros los derechos reales que tiene el
promitente adquirente sobre el bien prometido enajenar.
Resumiendo:
la promesa de enajenación tiene un doble contenido: obligacional, cuyos
efectos se producen por el mero acuerdo de los promitentes y dispositivo,
cuya eficacia depende de un acto sucesivo, la Inscripción en el Registro Nacional de Comercio.
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