Artículo 1. Los diversos pisos de un edificio y los departamentos en que se divide cada piso, así como los departamentos de la casa de un solo piso, cuando sean independientes y tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común, podrán pertenecer a distintos propietarios, de acuerdo con las disposiciones de esta ley.
El título podrá considerar como piso o departamento los subsuelos y las buhardillas habitables, siempre que sean independientes de los demás pisos o departamentos.
Artículo 2. Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento, y copropietario en los bienes afectados al uso común.
Artículo 3. Se consideran bienes comunes los necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio, y los que permitan a todos y a cada uno de los propietarios, el uso y goce del departamento o piso de su exclusivo dominio, tales como el terreno, los cimientos, las paredes maestras y estructuras resistente, los muros divisorios o medianeros, la techumbre y azotea, la obra gruesa de los pisos y de los cielorrasos, puertas de entrada, escalera, ascensores, patios, la habitación del portero y sus dependencias, las instalaciones generales de agua, gas, calefacción, energía eléctrica, refrigeración, alcantarillado y corredores de uso común, etc.
Los bienes a que se refiere este artículo, en ningún caso podrán dejar de ser comunes.
Artículo 4. El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcional al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario.
Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso, se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos mismos actos con relación a ellos, separadamente del piso o departamento a que accedan.
Artículo 5. Cada propietario deberá contribuir a las expensas necesarias a la administración, conservación y reparación de los bienes comunes, así como al pago de la prima de seguro, en proporción al valor de su piso o departamento, sin perjuicio de las estipulaciones expresas de las partes.
El dueño o dueños del piso bajo, y del subsuelo, quedan exceptuados de contribuir al mantenimiento y reparación de escaleras y ascensores, no siendo condóminos en ellos.
El artículo 14 del Decreto Ley 14.560 dispone:
"La cuenta de expensas y demás gastos comunes (artículo 5° de la ley 10.751, de 25 de junio de 1946) adeudada por un copropietario, formulada por el administrador y aprobada por la asamblea constituirá título ejecutivo, siempre que estos hechos resulten acreditados en la forma prevenida por el párrafo final del artículo 18 de la misma ley."
Artículo 6. El propietario de cada departamento o piso, costeará el suelo de su piso o departamento, las bovedillas, puertas, ventanas, pisos de patios, planchas, cielorraso, revoques, pinturas, etc., y reparaciones de las obras interiores, que cubran los locales de su propiedad. Podrá realizar modificaciones en los mismos, siempre que no lesione el derecho de los otros propietarios.
Artículo 7. Los propietarios de departamentos de un mismo piso, costearán en proporción, el patio o salida común al ascensor o a la escalera o escaleras, lo mismo que su conservación.
Artículo 8. Cada propietario podrá servirse a su arbitrio de los bienes comunes, siempre que los utilice según su destino ordinario, y sin perjuicio del uso legítimo de los demás.
Artículo 9. Cada propietario usará de su departamento o piso, en forma ordenada. No podrá, por ejemplo:
A) Hacerlos servir a otros objetos que los convenidos en los reglamentos de copropiedad y en falta de estos, a aquellos a que el edificio está destinado;
B) Ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios, o que comprometa la seguridad, solidez o salubridad del edificio;
C) Establecer taller, fábrica, comercio o industrias, si el edificio se destina a habitación;
D) Emplear su departamento o piso en objetos contrarios a la moral o buenas costumbres, ni almacenar materias que puedan dañar el edificio;
E) Arrendarlo a personas de notoria mala conducta.
Iguales prohibiciones regirán respecto del arrendatario y demás personas a quienes el propietario conceda el uso o goce de su departamento o piso.
Artículo 10. El
Juez, a petición del administrador o de cualquier propietario, podrá aplicar a
quien infrinja lo dispuesto en el artículo anterior multa que fijará entre el
0,5 % (cero cinco por ciento) y el 20 % (veinte por ciento) del valor del
departamento determinado por la Dirección General del Catastro Nacional o quien
haga sus veces.
Las reclamaciones se sustanciarán en la forma establecida por el Código de
Procedimiento Civil para los juicios de menor cuantía, (artículos 589 y
siguientes).
Ello será sin perjuicio de disponer la cesación de los actos prohibidos y de las
indemnizaciones que en derecho correspondan
Redacción dada por el artículo 1 del Decreto Ley 14.560 de 1976.
Artículo 11. En los casos en que se hayan aplicado sanciones de las previstas en el artículo 10, si se incurriere en reincidencia o no se tomaran dentro de diez días medidas efectivas para hacer cesar la situación irregular, procederá, a petición del administrador, la aplicación de medidas judiciales conducentes al cese de los hechos ilícitos. Si esto no fuera suficiente, podrá procederse también a la desocupación en el término previsto para los ocupantes a título precario (ley de 16 de diciembre de 1927, artículo 17), poniéndose la respectiva fracción bajo la administración de los órganos establecidos en los artículos 18 y 19 de la presente ley, los que consignarán las rentas líquidas en la Dirección de Crédito Público, a nombre del propietario y a la orden del Juzgado.
Artículo 12. Las innovaciones tendientes al mejoramiento o al uso más cómodo del bien común, que no perjudiquen la estabilidad, seguridad y salubridad del edificio, así como las que alteren su aspecto arquitectónico, deberán ser resueltas por la asamblea de copropietarios convocada al efecto por una mayoría de dos tercios de votos del total de componentes, que representaren por lo menos los 3/4 (tres cuartos) del valor del edificio, fijado por la Dirección General del Catastro Nacional o quien haga sus veces.
Redacción dada por el artículo 2 del Decreto Ley 14.560 de 1976.
Artículo 13. Ninguna obra nueva que afecte al inmueble podrá realizarse sin previo informe técnico que establezca que con ella no se menoscaba la solidez, estabilidad, seguridad y salubridad del edificio.
El Propietario del último piso, para elevar nuevos pisos o realizar construcciones, así como el propietario de planta baja o subsuelo, para realizar excavaciones sótanos, etc., deberán recabar además la previa autorización de los restantes, concedida en la misma forma y condiciones que regula el artículo anterior.
El propietario de unidades contiguas de un mismo edificio o de edificios distintos podrá realizar obras tendientes a comunicarlas, cumpliendo con las exigencias del inciso primero de este artículo. Si la comunicación supusiera abrir paredes medianeras o losas, deberá obtenerse la autorización requerida en el inciso segundo, concedida por la o las asambleas de copropietarios afectados
Redacción dada por el artículo 3 del Decreto Ley 14.560 de 1976.
El artículo 4 del Decreto Ley 14.560, además, dispone: "Cuando las innovaciones a que se refieren los artículos 12 y 13 de la ley 10.751, de 25 de junio de 1946, con la redacción dada por la presente ley, a juicio de alguno de los copropietarios fuesen de costo excesivo, contrarias a la ley, a las reglamentaciones o al reglamento de la copropiedad o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada en la forma y con los efectos prevenidos en el artículo 10 de aquella ley".
Artículo 14. El propietario de cada piso o departamento podrá hipotecarlo o gravarlo separadamente.
Artículo 15. Serán inscriptos en los registros respectivos, con las especificaciones del caso y en la forma y plazo que para las inscripciones establecen las leyes, las enajenaciones, divisiones de condominio, interdicciones, embargos, hipotecas, promesas de ventas a plazo, etc., que recaigan sobre las propiedades comprendidas por esta ley.
Artículo 16. Los
propietarios de los departamentos o pisos en que se divida un edificio - o los
promitentes compradores en su caso - podrán acordar los reglamentos de la
copropiedad, con el fin de precisar los derechos y obligaciones.
Reducidos a escritura pública, estos reglamentos serán inscriptos en el Registro
de Traslaciones de Dominio y tendrán fuerza obligatoria, incluso para los
sucesores a cualquier título de los otorgantes.
Redacción dada por el artículo 5 del Decreto Ley 14.560 de 1976
Artículo 17. A falta de dicho reglamento, o en su silencio, las relaciones entre los propietarios de los diversos pisos o departamentos de un edificio, se regirán por las reglas de los artículos 18 y 19.
Artículo 18. Los edificios de que trata esta ley así como los que se incorporen o se hayan incorporado por cualquier sistema legal al régimen de Propiedad Horizontal serán administrados por un administrador y la asamblea de propietarios. Esta podrá ser convocada por el administrador o por cualquiera de sus copropietarios y la citación se hará personalmente, o por el Juzgado competente (artículo 32).
Para reunirse y resolver válidamente, será menester la concurrencia de la mayoría de los copropietarios que representaren por lo menos los 3/4 (tres cuartos) del valor del edificio fijado por la Dirección General del Catastro Nacional o quien haga sus veces.
No obstante si transcurrida una hora de la primera citación no se obtuviera el quórum referido, podrá sesionarse y adoptar resolución por los que concurran por simple mayoría de presentes, fuere cual fuere la equivalencia con el valor del edificio, salvo en los casos en que la ley o el reglamento de la copropiedad dispongan otra cosa.
Redacción dada por el artículo 6 del Decreto Ley 14.560 de 1976
Artículo 19. El administrador durará un año en sus funciones pudiendo ser reelecto. Si al vencimiento de su mandato no se produjera nueva elección, se entenderán prorrogadas sus funciones hasta que se designe reemplazante.
Serán sus cometidos:
A) Cumplir y hacer cumplir esta ley y el reglamento de copropiedad, si lo hubiere;
B) El cuidado y vigilancia de los bienes y servicios comunes;
C) La designación y despido del portero, ascensorista y demás personal de servicio del edificio;
D) Recaudar de cada propietario lo que a cada uno corresponda en las expensas comunes, y efectuar los pagos (artículo 18);
E) Representar en juicio a los propietarios en las causas concernientes a la administración y conservación del edificio, ya sea que se promuevan con cualquiera de ellos o con terceros.
La personería en juicio la justificará con testimonio notarial del acta de nombramiento de Administrador, y podrá actuar aunque no posea título de procurador;
F) Ejecutar lo resuelto en la asamblea de propietarios.
El Decreto Ley 14.560 contiene varias disposiciones relacionadas con la asamblea de copropietarios:
"Art. 7. Compete a la asamblea de copropietarios:
A) Todo lo concerniente a la administración y conservación de los bienes comunes y la designación y remoción en cualquier momento, del administrador del edificio;
B) Resolver lo relativo a la formación o modificación del reglamento de la copropiedad, lo que deberá ser acordado por la mayoría de componentes de la asamblea especialmente convocada al efecto, que representaren los 3/4 (tres cuartos) del valor del edificio; en el mismo acto se designarán el o los copropietarios que otorgarán la escritura pública respectiva, en representación del condominio;C) Determinar la retribución del administrador y del personal que se contrate, aprobar los proyectos de presupuesto, las rendiciones de cuentas y en general adoptar todas las decisiones que por la ley o el reglamento no estén atribuidas al administrador u otros órganos de existencia eventual.
El testimonio notarial del acta de la asamblea celebrada de conformidad con el reglamento de la copropiedad o de esta ley, tendrá el valor probatorio de instrumento público.
Artículo 8. Si después de dos votaciones sucesivas de la asamblea convocada para formar o modificar el reglamento de la copropiedad no se obtuvieran las mayorías requeridas en el literal B) del artículo anterior los copropietarios que representaren como mínimo el 51 % (cincuenta y uno por ciento) del valor del edificio, podrán demandar judicialmente su otorgamiento contra los demás, adjuntando el proyecto correspondiente. Serán competentes, según la ubicación del inmueble, los Juzgados Letrados de Primera Instancia en lo Civil, en Montevideo, y los Juzgados, Letrados de Primera Instancia, en los demás departamentos (artículo 32 de la ley 10.750 de 25 de junio de 1946).
Si se resolviere favorablemente la petición, el Juez otorgará el reglamento de la copropiedad, por ante el escribano designado por los promotores, en representación de todos los copropietarios, pudiendo introducir modificaciones al proyecto presentado a fin de ajustarlo a las normas legales y usos en la materia, de acuerdo con el contenido de las observaciones que hayan formulado los interesados y que sean recogidas en la sentencia.
Se considerarán gastos comunes y serán en consecuencia soportados por la copropiedad, todos los gastos, tributos y honorarios causados por los procedimientos judiciales e instrumentación consiguiente, salvo aquellos, que hayan sido objeto de pronunciamiento conforme al artículo 688 del Código Civil.Artículo 9. Los 2/3 (dos tercios) del número total de los condóminos de un edificio que representaren, por lo menos, los 3/4 (tres cuartos) del valor del inmueble fijado a los efectos tributarios por la Dirección General del Catastro Nacional, podrán demandar contra los demás, su incorporación al régimen de la propiedad horizontal por cualquier sistema legal, y la consiguiente cesación del condominio.
Se aplicarán las normas procesales previstas en el artículo anterior, incluso las que se refieren al otorgamiento del respectivo reglamento de la copropiedad.
En los casos de incorporación o habilitación parcial de edificios, los propietarios de las unidades no incorporadas podrán ejercitar las acciones acordadas en este artículo y en el precedente, en cuanto sean aplicables, con el fin de adherirse a la incorporación u obtener la modificación del reglamento de la copropiedad preexistente. Se tendrá en consideración, a los efectos de las mayorías en ellos exigidas, tan sólo el número de propietarios y el valor de los bienes no comprendidos en la incorporación y habilitación originales.
En este caso los gastos, tributos y honorarios, serán de cargo de los promotores de la gestión.Artículo 10. Los derechos acordados a los copropietarios y condóminos en los artículos precedentes, podrán ser ejercitados igualmente por los promitentes compradores con promesa inscripta en el Registro General de Inhibiciones, cuando haya recaído a su favor sentencia definitiva ordenando la escrituración de oficio y hayan pagado o consignado la totalidad del precio de venta de la promesa respectiva.
En tal caso deberán acreditar ante el Juzgado además, los siguientes extremos:
A) Que constituyen una mayoría de los 2/3 (dos tercios) de los promitentes compradores, que representen por lo menos los 3/4 (tres cuartos) del valor total del inmueble;
B) Que los propietarios promitentes vendedores han incurrido en mora de cumplir con los requisitos previos necesarios para la incorporación;
C) Que no tienen deudas pendientes con ellos por ningún concepto y especialmente tributos y consumos cuando éstos sean o hayan sido de su cargo.
...
...
Artículo 16. Declárase que son de orden público los quorums y mayorías establecidos por los diversos regímenes que regulan la propiedad horizontal."
Artículo 20. Es obligatorio el seguro contra incendios y daños de ascensor de todo edificio regido por esta ley. Las primas de seguro se consideran expensas comunes.
Cada propietario contribuirá al pago de la prima en proporción al valor de su departamento o piso, y en la misma proporción lo cobrará en caso de siniestro.
Artículo 21. Las indemnizaciones provenientes de seguros quedarán afectadas en primer término a la reconstrucción del edificio en los casos en que esa reconstrucción proceda y si ésta no se realizase en un término que no excederá de los 90 días perentorios a contar de la fecha del siniestro, el acreedor hipotecario podrá exigir la entrega de dicha indemnización hasta la concurrencia de su crédito.
Los Jueces, por causa fundada, podrán ampliar dicho plazo una vez iniciada la reconstrucción.
Cuando el acreedor fuese el Banco Hipotecario del Uruguay se aplicarán las disposiciones pertinentes del artículo 69 de su ley orgánica.
Artículo 22. Si el edificio se destruye en su totalidad o en parte que represente los tres cuartos de su valor, cada uno de los copropietarios puede pedir la venta en subasta del suelo y del material que resulte, salvo que otra cosa se hubiere convenido.
En caso de destrucción de una parte menor, la asamblea de propietarios resolverá por tres cuartos de votos, que representen tres cuartos de su valor, si ha de procederse o no a su reconstrucción y cada uno está obligado a contribuir en proporción a sus derechos sobre él.
Si uno o más propietarios, en este último caso, se negara a participar en la reconstrucción, estará obligado a ceder sus derechos, preferentemente a los demás condóminos o a alguno de ellos, mediante una avaluación hecha por expertos.
Artículo 23. En caso de vetustez del edificio, declarada por la asamblea de copropietarios especialmente convocada al efecto por mayoría absoluta de componentes que representen más de la mitad del valor total del edificio fijado por la Dirección General del Catastro Nacional o quien haga sus veces, la asamblea podrá adoptar, por la misma mayoría, cualquiera de las siguientes resoluciones:
A) La demolición del edificio y venta del terreno y de los materiales;
B) La venta de la totalidad del bien (terreno, edificio y mejoras);
C) La reconstrucción del edificio.
En este último caso, será de aplicación lo dispuesto en el inciso final del artículo 22 de la presente ley.
Redacción dada por el artículo 11 del Decreto Ley 14.560 de 1976.
Artículo 24. La mayoría de los condóminos de un edificio compuesto de departamentos o varios pisos, puede disponer la reparación. Esta puede también ser dispuesta por la autoridad judicial a pedido de algunos de los propietarios.
Artículo 25. Para la reparación o reconstrucción del edificio se observarán las siguientes reglas:
|
1º |
Cada propietario deberá concurrir a la reparación de los bienes comunes en proporción a los derechos que en ellos tenga. Si uno o más condóminos adelantaren al contratista de las obras de reparación dispuestas, conforme al artículo precedente, la parte contributiva del copropietario que no quisiere o no pudiera pagarla, se entenderán subrogados en los derechos correspondientes, y facultado para garantizar su crédito con derecho real, bastando, a tal efecto, la inscripción en el Registro de Hipotecas de la protesta notarial o testimonio de la interpelación judicial hecha al omiso en la que conste el origen del crédito, la decisión previa de la asamblea, y el monto de la deuda conforme a los recibos respectivos expedidos por el empresario. Se acompañará copia testimoniada de la decisión de la asamblea aprobando la distribución de las cargas de la reparación entre sus miembros. |
|
2º |
Esa cuota podrá ser exigida ejecutivamente por el Administrador del edificio. |
|
3º |
La reparación de cada departamento o piso, será de exclusivo cargo de cada propietario y en caso de no efectuarla, responderá por los daños y perjuicios que origine a los demás propietarios. |
Artículo 26.- Se consideran válidas las sociedades constituidas o que se constituyan bajo las diferentes formas reconocidas por la ley, cuya finalidad sea la construcción o adquisición de inmuebles para dividirlos por fracciones destinadas a ser atribuidas a los socios en propiedad o en goce, o la gestión y mantenimiento de los inmuebles así divididos, aun cuando no tengan por objeto repartir un beneficio.
Artículo 27.- Un socio no puede pretender la atribución exclusiva en propiedad por vía de partición en especie de la fracción del inmueble para la que tiene vocación ni mantenerse en el goce exclusivo de dicha fracción, si no ha cumplido sus obligaciones y suscripto, proporcionalmente a sus compromisos, la parte contributiva con la que deba concurrir a la reparación o reconstrucción del edificio en las condiciones fijadas por esta ley.
Artículo 28.- Las sociedades se ajustarán a la reglamentación que al efecto dicte el Poder Ejecutivo y, en cuanto sea aplicable, a las disposiciones, de la ley número 8.733 de 17 de junio de 1931, sobre enajenación de inmuebles a plazo.
Artículo 29.- La construcción y adquisición de inmuebles destinados a ser divididos en pisos o apartamientos pertenecientes a distintos dueños, así como la adquisición aislada de uno o más apartamientos o pisos de un edificio podrán ser facilitadas por el Banco Hipotecario del Uruguay, mediante la concesión de préstamos en las condiciones generales establecidas en su ley orgánica para los préstamos comunes y de construcciones, y especiales determinadas por las leyes números 7.395, de 13 de julio de 1921, y 9.385, de 10 de mayo de 1934 y complementarias.
Artículo 30.- La Municipalidad determinará, en cada caso, si el edificio que se pretende dividir en departamentos o pisos, o construirse bajo el amparo de esta ley, cumple con las exigencias de la misma y con las ordenanzas municipales que a ella se refieren.
No podrá autorizarse escritura pública alguna de traspaso de dominio o de hipoteca, sobre la propiedad de un departamento o piso de un edificio, ni podrá ser inscripta en los registros respectivos, sin que se haga expresa constancia de la declaración municipal que antecede, y de que ha sido asegurado contra incendios.
Artículo 31.- Los avalúos que determinan las leyes de impuestos deberán hacerse separadamente para uno de los departamentos o pisos que existan en los edificio a que se refiere esta ley, y serán pagados los impuestos en esa forma, por cada uno de los propietarios.
Artículo 32. En las cuestiones que se susciten entre condóminos o entre éstos y los vendedores, se observará el trámite establecido en el (Código de Procedimiento Civil artículos 589 y siguientes), para los juicios de menos cuantía.
Artículo 33. El Poder Ejecutivo reglamentará esta ley.
Artículo 34. Comuníquese, etcétera.
Sala de Sesiones de la Cámara de Representantes, en Montevideo, a 6 de junio de 1946.
Cúmplase, acúsese recibo, comuníquese, publíquese e insértese en el Registro Nacional de Leyes y Decretos.