Bienes Corporales que Integran el Establecimiento Comercial

I. Mercaderías, instalaciones, muebles, útiles y enseres

Dentro de la nómina de bienes corporales se incluyen las materias primas, los objetos fabricados y las mercaderías. Son bienes fungibles, destinados a ser transformados o cambiados o consumidos. Están involucrados en el dinamismo de la explotación haciendal. Precisamente, por este carácter y por el hecho de las variaciones  continuas de su valor, son los bienes que generalmente crean mayores problemas cuando se trata de delimitar el contenido de la casa de comercio que ha sido objeto de negocios jurídicos. No obstante, nuestro legislador no ha efectuado previsiones a su respecto.

Las instalaciones, muebles, útiles y demás enseres, no están destinados al cambio, pero son susceptibles de sustitución paulatina por desgaste o depreciación o cuando devienen obsoletos. Su mutabilidad, según vimos en párrafo anterior,  no afecta la existencia e identidad de la casa de comercio.

Quedan comprendidos en este grupo los bienes muebles que son inmuebles por destino, puesto que su propietario puede destruir su inmovilización[1].

No existen previsiones especiales respecto a estos bienes salvo las contenidas en la Ley 8.292 sobre hipoteca industrial, que permite gravar  en una hipoteca bienes muebles afectados a una actividad industrial y la Ley 17.228 sobre prenda sin desplazamiento, que determina que pueden ser objeto de una prenda sin desplazamiento los bienes afectados a una explotación comercial o industrial como instalaciones, maquinarias y útiles. Más aún, se admite la prenda sobre establecimientos comerciales e industriales en cuyo caso, salvo pacto en contrario, quedarán comprendidos los bienes concretos que los integran, con excepción de las mercaderías, materias primas y productos elaborados para su venta.

La Ley argentina, el Código de Comercio colombiano y el Código de Bolivia incluye, entre los elementos de la empresa, las instalaciones o mobiliario, maquinaria, herramientas e implementos de trabajo y las mercaderías en almacén o en proceso de elaboración. 

II. Vehículos

Resulta difícil determinar si los vehículos integran la casa de comercio. Puede entenderse que la casa de comercio es el local con los muebles e instalaciones, materias primas y mercaderías ubicadas y organizadas dentro de sus paredes.

Los vehículos no aparecen como piezas de la estructura de la casa de comercio. Si el dueño de un almacén tiene una camioneta para reparto de mercaderías, puede entenderse que ella no integra el almacén. Al vender el almacén, en la venta no está comprendida la camioneta, pero puede convenirse que también se ha de enajenar.

III. El local

Local es el espacio en una construcción donde se colocan las instalaciones, muebles, útiles y mercaderías. Todo establecimiento comercial requiere un local donde ubicar y organizar los bienes que lo integran y donde su dueño desarrolle su actividad mercantil[2]. El local sirve de asiento a los bienes organizados y contribuye a delimitar su extensión. Además, puede ser un factor importante para la atracción de la clientela, a tal punto que, en algunos casos, es considerado como un elemento esencial del establecimiento.

En su sentido “natural y obvio” (art. 18 C.C.), de acuerdo a la definición del Diccionario de la Real Academia, establecimiento es el lugar donde se ejerce habitualmente una industria o una profesión. El diccionario asimila la palabra local con el establecimiento.

Tal como ya expresamos, el dueño del establecimiento comercial puede tener los distintos elementos a diferentes títulos: propiedad, usufructo, préstamo o arriendo. Esas diversas posibilidades, también, se presentan con respecto al local. El dueño de la casa de comercio puede ser propietario del inmueble donde se instaló el establecimiento o puede ser un usufructuario o sólo arrendatario del mismo.

Las leyes uruguayas no se pronuncian sobre este elemento, como tampoco lo hacen sobre los demás que la doctrina considera integrantes de la casa de comercio.

Entonces ¿integra o no el local el establecimiento comercial?

La interrogante del título ha sido motivo de controversia en la doctrina. ¿Debe considerarse implícitamente comprendido, en el contrato de enajenación de un establecimiento comercial, la obligación del enajenante de asegurar el uso y goce del local al adquirente? En la hipótesis del enajenante, dueño del inmueble ¿debe entenderse implícita la obligación de dar, al adquirente, el local en arriendo o a cualquier otro título que lo habilite para su uso? En la situación del enajenante arrendatario del local con facultades por contrato o por ley para ceder el arriendo ¿tiene la obligación implícita de ceder el arriendo? En el caso del enajenante, arrendatario del local no facultado para ceder el arriendo ¿asume tácitamente el compromiso de obtener el consentimiento del propietario del local para la celebración de un nuevo contrato con el adquirente del establecimiento? Para el caso de que se diere una respuesta afirmativa a las interrogantes precedentes ¿el incumplimiento de tales obligaciones, implícitas del enajenante, se sancionan con la rescisión del contrato de enajenación y genera una responsabilidad por los daños y perjuicios sufridos por el adquirente?

A. Posición de Pérez Fontana

Pérez Fontana entendía que el local no era un elemento de la casa de comercio y en consecuencia. Decía que si el comerciante establecía su casa de comercio en un inmueble de su propiedad, ese destino no significaba que el inmueble constituya un elemento integrante del establecimiento[3].

Sin embargo, esta primera opinión es moderada unas pocas líneas despues, de la manera siguiente: 

“Si el bien fue construido con características especiales para darle un destino determinado distinto del de casa para habitación es indudable que es un elemento integrante del establecimiento comercial. Tal es el caso de un edificio construido para instalar una fábrica, un hotel”[4]. 

Pero, aun en ese caso, Pérez Fontana entendía que el propietario podía reservarse la propiedad del inmueble donde está instalado el establecimiento y arrendarlo al adquirente[5].

B. Posición de Mezzera Álvarez

Decía Mezzera Álvarez que la ocupación de un determinado local constituía una condición ineludible para que se configure una casa de comercio. Según este autor, un comerciante ambulante o un comercio sin asiento fijo, difícilmente podrían considerarse como constituyendo un establecimiento comercial, aunque económicamente pudieran ser considerados como una empresa[6].

No obstante, Mezzera Álvarez entendía que de lo anterior no debía deducirse que la propiedad del inmueble pueda ser considerada como un elemento esencial de la casa de comercio. En opinión de este autor, consecuentemente, la enajenación de una casa de comercio – si no mediase un pacto expreso en contrario – no podría entenderse comprensiva del inmueble, aun cuando el dueño de éste fuese, al mismo tiempo, titular del establecimiento[7].

Otra cuestión sería, para Mezzera Álvarez, dilucidar si la disponibilidad del local constituye un elemento integrante de la casa de comercio y si su titular, al transferirla, debe asegurar dicha disponibilidad al adquirente. Al respecto, Mezzera Álvarez recordaba que el contrato de enajenación de una casa de comercio debería cumplirse de buena fe. La voluntad de los contratantes, entonces, habría de ser interpretada en el sentido de que el adquirente desea colocarse en la misma situación que tenía el enajenante y que éste, por su parte, asume le compromiso de que así suceda. Decía Mezzera Álvarez:

“Cuando la disponibilidad del local es de importancia decisiva, debe juzgarse que el enajenante se compromete a obtener del propietario el derecho a ceder el uso del local. La obligación de porte-fort (art. 1.257 C.C.) no requiere, ineludiblemente, un pacto expreso y bien puede resultar de la naturaleza y contexto de un determinado contrato. En ciertos casos, si el enajenante no asumiera la obligación de obtener la disponibilidad del local podría suceder que está trasmitiendo al adquirente un bien desprovisto de valor, una apariencia sin contenido económico. El problema, pues, radica en la interpretación del contrato de enajenación del establecimiento y es susceptible de conducir a distintas soluciones”.

C. Nuestra opinión

En nuestro concepto, las dificultades en responder la pregunta de si el local integra o no el establecimiento, derivan de que esta interrogante subsume cuestiones muy diferentes que no pueden ameritar una única respuesta. Debemos verificar, primeramente, cuál son las verdaderas cuestiones que subyacen en la pregunta en análisis.

Una de las cuestiones consiste en determinar si la propiedad del local o su disponibilidad, se encuentra comprendida en un negocio de enajenación, a pesar del silencio de las partes. Esto es: si en el contrato de promesa de enajenación se estipula que se promete en venta el local o que se lo arrienda o que se cede el arriendo, entonces, es ociosa la dilucidación respecto a si el local integra o no el establecimiento. Así también, si del contrato surge que la enajenación del establecimiento no comprende ninguna trasmisión de derechos sobre el local – lo cual es perfectamente posible – entonces tampoco correspondería la existencia de una controversia respecto de si el local es o no un elemento del establecimiento.

Una segunda cuestión, consiste en determinar, frente a un caso concreto en que se aprecia la enajenación de varios de los bienes que la doctrina generalmente atribuye a un establecimiento, si se trata de una enajenación de bienes aislados o si se trata de una enajenación de establecimiento comercial. La determinación de esta cuestión es de importancia fundamental para los acreedores del enajenante.

1. Sobre si la enajenación del establecimiento comprende o no la enajenación del local

Éste es un problema que debe resolverse en el ámbito de la interpretación o de la integración de los contratos. Las dificultades existen, según ya se advirtió, cuando la letra del contrato no es clara o no existe ninguna disposición respecto del local.

a. Criterios de interpretación e integración

Si la letra del contrato no es clara, debemos recurrir a las disposiciones que, sobre interpretación de los contratos, establece el Código de Comercio, especialmente en el artículo 296. En función de las disposiciones contenidas en dicho artículo, deberá analizarse el significado que a las cláusulas equívocas pueda atribuirle el contexto general del contrato o analizarse la intención común de las partes, a la luz de los hechos de los contrayentes subsiguientes al contrato. Si existe una cláusula en el contrato, referente al local, que fuere susceptible de dos sentidos, deberá atribuírsele el significado que más convenga a la naturaleza del contrato de enajenación de establecimiento. Debe, también, considerarse el uso y práctica generalmente observada en el comercio y, especialmente, la costumbre del lugar donde debe ejecutarse el contrato (n. 6).

Si ninguno de estos criterios da resultado, debe aplicarse el principio favor debitoris: "En los casos dudosos que no puedan resolverse según las bases establecidas, las cláusulas ambiguas deben interpretarse siempre a favor del deudor, o sea en el sentido de la liberación" (n. 7). En este sentido, Fontanarrosa sostiene que en el silencio de las partes hay que interpretar el contrato en el sentido de la liberación del deudor (art. 296, inc. 7, C.Com.), esto es, en el de que el vendedor no está obligado a dar al adquirente la locación del inmueble[8].

Si no existe ninguna disposición contractual respecto del local, se debe recurrir a la norma que para la integración de los contratos prevé el Código de Comercio. El artículo 297 del Código de Comercio se refiere al uso y costumbre para completar una omisión en la redacción de un contrato. Dice así: “Si se omitiese en la redacción de un contrato, alguna cláusula necesaria para su ejecución y los interesados no estuviesen conformes, en cuanto al verdadero sentido del compromiso, se presume que se han sujetado a lo que es de uso y práctica en tales casos entre los comerciantes, en el lugar de la ejecución del contrato”.

Recapitulando, de todo lo reseñado en cuanto a los criterios legales de interpretación e integración, surge que, si la letra del contrato no es clara, debemos recurrir al contexto general y a la intención de las partes. De este análisis puede surgir, por ejemplo, que el local era un elemento irrelevante para el comprador. Siendo así, podría llegarse a interpretar que el local no estaba comprendido en la enajenación del establecimiento.

Ahora, si ni el contexto general ni la intención de las partes permiten resolver el problema interpretativo, debe acudirse al significado que más convenga a la naturaleza del contrato, considerando los usos y prácticas del comercio. Llegados a estas instancias, entendemos que cuando el establecimiento se enajena, el enajenante tiene la obligación de asegurar al adquirente el uso y goce de ese bien, por cualquier título que sea hábil para ello. El adquirente de una casa de comercio tiene derecho a obtener el uso y goce del inmueble en que está asentada, sea cual fuere el título por el cual se le confieran.

Si el propietario de la casa de comercio es a la vez propietario del local, no se debe considerar implícitamente comprendida la enajenación del inmueble en la enajenación de aquélla. Si el enajenante de la casa de comercio desea, también, vender el inmueble ello debe ser objeto de un contrato separado. Si no desea desprenderse de la propiedad del inmueble, para la completa ejecución de la enajenación del establecimiento, deberá entregar el local al adquirente a título de arrendamiento o de usufructo o a cualquier otro que resulte hábil para conferir su uso y goce.

Si el enajenante de la casa de comercio es usufructuario del inmueble, podrá arrendarlo para entregar el uso y goce del local al adquirente del establecimiento. Si el enajenante de la casa de comercio es arrendatario, podrá ceder el arriendo. Existen previsiones en las leyes de arrendamientos urbanos, que admiten que su arrendatario pueda ceder el arriendo del local siempre que lo haga simultáneamente con la enajenación del establecimiento comercial y que se cumplan con una serie de requisitos. A nuestro criterio, con estas normas, el legislador ha sobreentendido que el local es un bien del establecimiento y, para hacer factible su enajenación, ha autorizado la cesión del arriendo.

Si no se puede ceder el arriendo, será ineludible recabar el consentimiento del propietario para la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento con el adquirente o para que autorice la cesión del arriendo.

b. Situación planteada cuando no se puede ceder el arriendo

En este apartado planteamos la situación del dueño del establecimiento comercial que es arrendatario del local y que no tiene derecho de ceder el arriendo por aplicación de las normas legales vigentes. Entre otras, surgen las siguientes interrogantes: si el vendedor del establecimiento está obligado a obtener del propietario del local el consentimiento para la cesión del arriendo o para la celebración de un nuevo contrato con el adquirente y ¿cuál es su responsabilidad para el caso de que ese consentimiento no se logre?

Las soluciones doctrinarias son divergentes. Se ha sostenido que el enajenante del establecimiento asume una obligación de porte-fort, pues al enajenar prometería, implícitamente, el hecho de un tercero: el consentimiento del propietario del inmueble. Si éste no lo presta, se debe rescindir la enajenación y el enajenante deberá pagar una indemnización por los daños y perjuicios sufridos por el adquirente, por aplicación del artículo 333 del Código de Comercio.

Pérez Fontana sostiene que en la hipótesis planteada no corresponde la rescisión del contrato de enajenación ni el enajenante asume responsabilidad. Se basa en que el derecho al arriendo no es un elemento de la casa de comercio precisamente porque no se tiene derecho al arriendo. Concluye que el enajenante cumple con la obligación principal que le impone el contrato, haciendo la tradición de la casa de comercio, que no comprende el local. El vendedor no puede trasmitir más derechos que los que él tiene.

En nuestro concepto, el enajenante de la casa de comercio se obliga a asegurar al adquirente el uso o disponibilidad de cada uno de los elementos que la componen, incluido el local[9]. Si en la hipótesis propuesta, no se logra el consentimiento del propietario del inmueble, el adquirente tiene la facultad de pedir la rescisión del contrato de enajenación. Podrá no hacer uso de ella toda vez que el local no constituya un elemento esencial y le resulte indiferente mantener el negocio celebrado, instalándose con los restantes elementos en otro lugar.

En cuanto a la posibilidad de reclamar la reparación de daños y perjuicios sufridos, ello depende de las circunstancias de cada caso. El adquirente, antes de celebrar el negocio, debe tener la diligencia de investigar la situación del enajenante respecto al local. En un régimen como el nuestro, en que la cesión está limitada a ciertos casos y condiciones, debe atender especialmente este aspecto y tomar previsiones al respecto. Si el enajenante no puede ceder el arriendo, ni el propietario accede a celebrar un contrato nuevo con el adquirente, ese hecho no será imputable exclusivamente a aquél. Hacemos la salvedad de los casos en que el vendedor haya asumido expresamente la obligación de obtener el consentimiento del dueño del inmueble o en que hubiere engañado al adquirente sobre las condiciones del arriendo, asegurándole la posibilidad de ceder el arriendo; en el primero sería una promesa de porte-fort regulada por el artículo 333 del Código de Comercio y en el segundo estaríamos ante un consentimiento viciado por dolo. En ambos casos se generará la obligación de reparar los perjuicios causados.

2. Sobre cuándo ha de considerarse que existe una enajenación de establecimiento

No hay duda de que los diversos bienes que constituyen un establecimiento comercial pueden ser enajenados independientemente de la casa de comercio. La pregunta sería ¿cuántos o cuáles bienes, de los que la doctrina atribuye a la composición de un establecimiento, deben ser enajenados para que podamos decir que estamos frente a una enajenación de establecimiento comercial?

Sucede que es usual que, en la práctica, presenciemos la enajenación a un único adquirente de todos los bienes que constituyen un establecimiento, no como enajenación de dicho establecimiento y evitando cumplir con los requerimientos legales al respecto. Dicho procedimiento tiene por finalidad, algunas veces, que la enajenación pase desapercibida para los acreedores y, otras veces, simplemente, ahorrarse algunos gastos como, por ejemplo, los que suponen la realización de publicaciones.

 Si asistimos, entonces, a una enajenación de toda las mercaderías, instalaciones, vehículos y marcas, de un establecimiento, a un único adquirente, la trasmisión a cualquier título de la disponibilidad de local parecería determinante de una respuesta de si estamos frente a una enajenación de establecimiento o no, más allá de la forma que hayan pretendido darlo los contratantes. En este sentido, podríamos afirmar que el local integra el establecimiento comercial.

No obstante, una respuesta genérica no es posible. Debe analizarse cada caso concreto de enajenación.

En algunos casos, el local puede ser irrelevante en la composición del establecimiento. Así, por ejemplo, puede suceder con aquellos establecimientos en que la marca tenga tal importancia, que sea prácticamente lo único que considere el adquirente. En dicho caso, tal vez el adquirente sea propietario o arrendatario, de otro local y, por lo tanto, se contente con la adquisición de la marca, las mercaderías, las instalaciones y los vehículos, pero se desentienda del local. Entendemos que, en este caso, existiría igualmente trasmisión de establecimiento.

En un caso opuesto, en que se enajene un almacén de barrio, muy probablemente sea fundamental el derecho al local e insignificante o inexistente la marca, y ni las mercadería ni las instalaciones tengan mayor valor. En este caso, el establecimiento sí es un bien esencial, por lo cual, a pesar de que se pretenda enajenar separadamente las mercaderías e instalaciones, y por otra parte, ceder el arriendo, estaríamos frente a una enajenación de establecimiento. Consecuentemente, si no se realizan las publicaciones correspondientes, el adquirente será solidariamente responsable con el enajenante por todas las deudas, actuales y futuras (Ley de 1.904).

Conclusiones

Todo lo antes expuesto es consecuencia de la complejidad en la composición de la casa de comercio y, especialmente, de los diferentes títulos jurídicos que pueden ligar al propietario de la casa de comercio con los distintos elementos que la integran. La ejecución del contrato de enajenación no se agota con la tradición de la casa de comercio sino que, conservando cada elemento su individualidad jurídica, será menester celebrar los negocios jurídicos que su estatuto legal respectivo imponga, para que el adquirente de la casa de comercio adquiera su uso, goce o disponibilidad jurídica según los casos.

En conclusión, el local es, en principio, un bien integrante de la casa de comercio que, como todos los demás, puede tenerse a diversos títulos: propiedad, usufructo o arriendo. Quien enajena la casa de comercio no enajena derechos de propiedad sobre cada uno de los bienes que lo amparen. Trasmite ese conjunto organizado de bienes, pero como cada bien conserva su individualidad jurídica y como cada uno de ellos puede estar ligado por diversos títulos al dueño de la casa, resultará que, para la completa y formal ejecución de la enajenación, habrá que respetar sus respectivas individualidades jurídicas, celebrando los negocios que en cada caso sean pertinentes. Por la adquisición de la casa de comercio, el adquirente se hará dueño de ésta como un todo jurídico y, a la vez, adquirirá el uso de los bienes que la integran, a título de propiedad, usufructo o arriendo, según se haya convenido con el enajenante y según los derechos que éste tuviera sobre ellos[10].

En rigor, lo que sucede con el local, sucede con los demás elementos. Si el dueño de la casa de comercio es arrendatario de las instalaciones y prestatario de algunos equipos industriales o tiene licencia para explotación de una patente, no podrá trasmitir la propiedad de tales elementos sino que sólo puede obligarse a ceder sus derechos sobre ellos y en lograr el consentimiento del dueño cuando ello sea necesario, de modo tal, que el adquirente de la casa de comercio pueda tomar posesión del conjunto organizado de elementos que constituyen la casa de comercio.

Quien enajena un establecimiento comercial tiene la obligación implícita de asegurar al adquirente la posibilidad de usar y gozar el local. No contrae la obligación de trasmitirle la propiedad del inmueble pero debe sí asegurarle la posibilidad de su uso  y ello debe ser convenido por las partes al celebrar la promesa de compraventa.

El enajenante de un establecimiento comercial convendrá con el adquirente la fórmula negocial adecuada para conferirle el uso y goce del local en el cual está asentado. Si el enajenante no cumple con las obligaciones asumidas, el adquirente podrá pedir la rescisión del contrato de enajenación, más la reparación de los daños y perjuicios sufridos.

Si el enajenante – que no es propietario del local - no puede ceder el arriendo y el propietario no accede a celebrar un contrato nuevo con el adquirente, ese hecho no será imputable exclusivamente a aquél. Hacemos la salvedad de los casos en que el vendedor haya asumido expresamente la obligación de obtener el consentimiento del dueño del inmueble o en que hubiere engañado al adquirente sobre las condiciones del arriendo, asegurándole la posibilidad de ceder el arriendo; en el primero sería una promesa de porte-fort regulada por el artículo 333 del Código de Comercio y en el segundo estaríamos ante un consentimiento viciado por dolo. En ambos casos se generará la obligación de reparar los perjuicios causados[11].