El
Contrato de Promesa de Enajenación de Establecimiento Comercial
Por Nuri Rodríguez Olivera
El contenido de la promesa de
enajenación está determinado por su objeto. Se deben incluir enunciaciones
sobre la obligación fundamental que se contrae, esto es, la obligación de
enajenar el establecimiento comercial en un momento futuro, firmando la
escritura pública pertinente y efectuando su tradición, y sobre la
contraprestación a cargo del promitente adquirente.
Se pueden incorporar cláusulas que
establezcan las obligaciones accesorias de entregar el establecimiento y de
cumplir con las prestaciones o pago de precio, a cargo de cada una de las
partes.
Se pueden incluir otras previsiones.
Así, por ejemplo, la fecha y condiciones para la firma de la escritura
definitiva; la obligación del promitente adquirente de cuidar y conservar la
casa de comercio; el derecho de pedir la rescisión de la promesa cuando el
pasivo tributario o los créditos denunciados en el término de los
emplazamientos, superen determinadas cifras; disposiciones sobre a quien
corresponden los riesgos del establecimiento:
pérdida, aumento o disminución de su valor; estipulaciones sobre la
restitución de las prestaciones anticipadas y del establecimiento, para el caso
de rescisión de la promesa, cláusula penal con el fin de garantizar el
cumplimiento de las obligaciones nacidas con la promesa, etc.
De todas las previsiones posibles sólo
nos hemos de detener en aquellas que han sido objeto de una previsión legal
especial.
En el artículo 1 inciso 1 del Decreto
Ley 14.433 se establece que en la promesa debe “consignarse la referencia
precisa al origen inmediato del bien, al título y modo adquisitivo del
enajenante”. Se obliga de este modo a estudiar el origen de los derechos de
propiedad de quien se compromete a enajenar.
En el artículo 5 de la Ley se
establece una lista de cláusulas que se consideran nulas por ser contrarias al
orden público. Las mencionaremos por su orden.
A. La renuncia anticipada a los
beneficios establecidos en los artículos precedentes de la Ley.
Del análisis efectuado hasta ahora
resulta que esta ley se dictó para la tutela de los promitentes adquirentes. En
consecuencia, esta norma también tiende a su protección.
B. La prohibición de transferir el
compromiso sin previo consentimiento de promitente enajenante. Ya fue objeto de
nuestro comentario en el párrafo precedente.
C. La configuración de la mora de
pleno derecho. La Ley agrega que sólo se puede incurrir en mora por la intimación
judicial o notarial y siempre que la obligación intimada no se cumpla en el
plazo de treinta días a contar de la intimación. Como la Ley no distingue,
esta norma tutelará tanto al promitente adquirente como al promitente
enajenante.
II. Pacto
comisorio y condición resolutoria
El artículo 6 del Decreto Ley 14.433
establece la licitud de la inclusión en la promesa de enajenación de un pacto
comisorio. El pacto comisorio previsto en el artículo 1.737 del Código Civil
es aquél por el cual se estipula que si no se paga el precio convenido, se
resolverá el contrato de venta; pero el Decreto Ley 14.433 condiciona su
aplicación a que se den las circunstancias siguientes:
que no se haya pagado aún el 50 % del precio y que el plazo computado
desde la toma de posesión no exceda de la mitad del establecido para el pago.
En consecuencia, la promesa de
enajenación no puede resolverse si el promitente adquirente pagó más de 50 %
del precio y si la posesión se prolongó por un período que excede la mitad
del fijado para el pago. En ese caso, la Ley sólo le deja al promitente
enajenante la posibilidad de exigir el pago del saldo adeudado.
Entendemos que esta disposición legal
se aplica también al contrato definitivo de enajenación, que no podrá
resolverse sino cuando se den las circunstancias señaladas. La norma, aplicable
tanto al contrato de promesa de enajenación como al contrato definitivo, tiene
el fin de asegurar la mayor estabilidad de las situaciones creadas.
