Por Nuri Rodríguez Olivera
En el régimen del Código Civil, en virtud de lo dispuesto por el artículo 1.791, no se puede ceder el arriendo. Esta disposición está vigente y debe considerarse como la norma de carácter general en la materia.
No obstante, se han establecido excepciones al artículo 1.791 del Código Civil, pues se permite ceder el arriendo a los inquilinos de locales destinados al comercio (Ley 12.492 de 1.958) y, luego, a los destinados a industria (Ley de 1.964). En las leyes dictadas se establecieron distintas condiciones y límites dentro de los cuales el arrendatario puede ejercer este derecho.
La Ley vigente en esta materia, en la actualidad, es el Decreto Ley 14.219. Por disposición del artículo 102 del Decreto Ley, las normas sobre cesión de arrendamiento se aplican a todos los locales destinados a comercio o industria, sea cual fuere el lugar de su ubicación, aun cuando se encuentren en zonas rurales[1].
Las condiciones que hacen admisible la cesión están contenidas en el artículo 65 de la Ley.
A. En primer lugar, la cesión debe realizarse simultáneamente con la enajenación del establecimiento comercial. En el mismo día en que se enajena, el enajenante y el adquirente deben formalizar el contrato de cesión del arriendo. No se requiere que a la concertación de ese contrato concurra el arrendador, a prestar su consentimiento.
B. En el local se debe mantener el mismo giro existente. Esta imposición legal, más que un requisito para la cesión, constituye una obligación establecida a cargo del adquirente. Si, perfeccionada la cesión, el adquirente cambia el giro, el arrendador podrá pedir la rescisión del contrato por el incumplimiento de la obligación legal impuesta al cesionario.
C. Para que la cesión sea procedente, el enajenante debe tener un plazo contractual o legal vigente. Por otra parte, aun sin ese texto legal, la cesión de un arriendo con plazo contractual vencido y sin plazo legal, carecería de interés pues poca utilidad le depararía al eventual cesionario.
D. La Ley exige que el cedente acredite una permanencia en el local, como arrendatario, con una antigüedad de dos años como mínimo y que en ese término de dos años, haya actuado al frente del establecimiento, personalmente. Este plazo es arbitrario. Se pensó que era el término requerido para formar una clientela, por la cual el establecimiento adquiere un valor económico mayor y que justificara la admisión excepcional de la cesión, en tutela de quien, con su esfuerzo, lo había logrado[2].
Esta condición admite una excepción. Si el arrendatario falleció o se imposibilitó física o mentalmente, antes de transcurridos los dos años, la cesión podrá realizarse igualmente. La efectuarán sus herederos si hubiere fallecido o el curador que se le designe para el caso de incapacidad mental o el propio arrendatario si lo que sufre es una incapacitación física.
E. La Ley agrega que se deben mantener las garantías del arrendamiento constituidas por el cedente o que se constituyan en el caso de no existir. Se admite, incluso, que se puede sustituir las fianzas personales por depósito de obligaciones hipotecarias reajustables.
F. Como última condición se establece que el cesionario no merezca objeciones morales que puedan exponer al arrendador a la pérdida del prestigio del local. Se precisa que si el cesionario es una persona jurídica, las objeciones podrán referirse a la “empresa” como tal o a los directores o socios con uso de la firma social. Resulta extraño que se puedan aplicar calificativos morales a una “empresa” que es la mera organización de capital y trabajo para una actividad productiva. En fin, la norma es limitativa en cuanto sólo pueden merecer observaciones los directores o socios con uso de la firma social, esto es, aquellas personas que representan ostensiblemente a la sociedad y que son los responsables de su gestión[3].
No pueden cederse los locales arrendados para bancos ni para casas de bailes públicos y demás actividades referidas en el artículo 114 de la Ley, comentado en un párrafo anterior[4].
Puede ceder el arriendo el inquilino mal pagador que se ve privado de otros beneficios establecidos por la Ley; pero conserva por texto expreso este derecho (art. 102, inciso 2 de la Ley 14.219)[5].
La cesión no debe ser consentida por el arrendador, pero éste debe ser notificado previamente del proyecto de cesión, para que ésta surta efectos a su respecto. Con otras palabras, en el régimen vigente la eficacia de la cesión respecto al arrendador se logra mediante el cumplimiento de la notificación previa.
La notificación puede ser efectuada notarial o judicialmente. Debe acompañarse una copia firmada del compromiso de enajenación, si existiere. Si el futuro cesionario es una persona jurídica, debe adjuntarse, además, una copia de los estatutos o del contrato de sociedad, también firmados y un certificado notarial en que consten los nombres completos y domicilios de los directores, los nombres completos y los domicilios de los socios con uso de la firma social y el domicilio de la persona jurídica. Este último requisito se impone a los efectos de que el locador pueda informarse sobre las condiciones morales de directores y socios respecto a las cuales puede formular objeciones.
El arrendador tiene un plazo perentorio de diez días para formalizar su oposición que sólo puede fundarse en el incumplimiento de las condiciones requeridas para ceder (art. 66). No se requiere el consentimiento del arrendador para perfeccionar la cesión; pero éste puede oponerse a su realización si no se dan las condiciones legales. Si éstas se reúnen y los cesionarios no merecen objeciones morales, el arrendador no puede oponerse.
La oposición del arrendador debe formalizarse judicialmente y la controversia planteada se resuelve por el procedimiento de los incidentes. La sentencia que se dicte sólo será recurrible con un recurso de reposición ante el mismo Juez.
El Juez resolverá si la oposición del arrendador es justificada o no. Si entiende que no lo es, la cesión podrá formalizarse y surtirá todos sus efectos, aun frente al arrendador. Si el Juez falla haciendo lugar a la oposición, la cesión ya no podrá formalizarse, con lo cual se hace imposible la enajenación, si el local era un elemento esencial del establecimiento.
[1] Sobre cesión de arrendamiento pueden leerse Pérez Fontana, Revista de Sociedades Anónimas, t. XIII, p. 16; Facultad de Derecho, La Ley de Alquileres de 1.964 y Véscovi, Enfoque Procesal del Régimen de Arrendamientos y Desalojos Urbanos, p. 111 y ss.
[2] Pérez Fontana, La cesión del contrato de arrendamiento, Revista de Sociedades Anónimas, t. XIII, n. 140, p. 16.
[3] Sobre esta exigencia mantienen validez los comentarios formulados por Pérez Fontana: “No sabemos si los proyectistas de esa disposición pensaron en el alcance de los términos y de la limitación del derecho del arrendador que ellos suponen. Utilizando las pintorescas expresiones del senador Bayley, si el cesionario fuera ‘un elemento del hampa, un gangster, un pistolero’ es inadmisible que pueda obtener las informaciones judicial y policial que la Ley exige. Pero, si así fuera o sin que se llegue a esos extremos, ¿le será posible al propietario del local oponerse a la cesión, fundándose en que el cesionario no es un hombre íntegro, honrado o que ha realizado actos que caen bajo la sanción de la Ley pero cuya prueba le está prohibida por el artículo 336 del Código Penal? ¿Pensó el legislador en la dificultad de la prueba de esos hechos? ¿Pensó en las consecuencias penales a que estará expuesto el propietario si no logra probar plenamente esos hechos en el breve término de prueba de los incidentes? ¿Derogó a los efectos de la aplicación de esta ley lo dispuesto por el artículo 336 del Código Penal? Basta sólo la formulación de esas preguntas para demostrar que la pretendida protección que se quiso acordar al propietario, sólo tiene existencia en el texto de la Ley, porque en la práctica nadie se animará a deducir oposiciones fundadas en las condiciones personales y morales de los cesionarios del arrendamiento, sea por la dificultad de la prueba o por las desagradables consecuencias que puedan traer aparejadas” (Pérez Fontana, íd., p. 24-25).
[4] Tal como explicaba Pérez Fontana, “la Ley tolera el funcionamiento de esos establecimientos”, se refiere a casas de bailes públicos y similares, “porque no puede cerrar los ojos a la realidad, pero somete su funcionamiento al cumplimiento de diversas reglamentaciones y por razones morales, priva a sus propietarios del derecho a ceder el arriendo”, (Pérez Fontana, íd., p. 13. Nosotros agregamos que la norma no tiene justificación aparente en la exclusión de los Bancos del régimen general.
[5] En la Ley argentina 14.821 sobre arrendamientos, actualmente no vigente, se autoriza la cesión del arriendo si ésta es simultánea con la venta del fondo de comercio y si el adquirente continúa con la misma actividad. La Ley fijaba un trámite. Antes de las publicaciones, el vendedor debía notificar al locador su voluntad de vender el fondo, el nombre y domicilio del comprador, del intermediario y del escribano interviniente y el precio y modalidades de la venta proyectada. A partir de esa notificación corría un plazo en el cual el locador podía: a) rehusar su consentimiento, si el vendedor estuviere incurso en causal de desalojo; b) optar por la compra del fondo y entonces lo debía notificar al locatario, al adquirente y al intermediario por telegrama colacionado; c) si no se oponía tenía derecho a percibir del vendedor un porcentaje del precio de la operación. Si no se cumplía las disposiciones reseñadas la cesión se consideraba ilegal y daba lugar a una acción de desalojo.