Estatuto del Corredor

Por Nuri Rodríguez Olivera & Carlos López Rodríguez

El Código crea un estatuto profesional del corredor con requisitos para el desempeño de este oficio, con obligaciones y deberes a su cargo y derechos a su favor. No obstante, en la reglamentación de su estatuto encontramos normas que son resabios de la consideración del corredor como oficio público.

A través de las normas reguladoras de la actividad del corredor, se incorporó una normativa sobre el corretaje. El contenido y rasgos de las normas referidas podemos resumirlo en la forma siguiente: se confiere un estatuto jurídico especial al corredor; se regula su actuación; se le califica como agente auxiliar.

Pérez Fontana sostenía respecto a esta figura: “El corretaje es una actividad que puede considerarse actualmente perimida”. 

En el mismo sentido, Rippe Káiser afirma: 

“El corretaje tal cual está estructurado en el Código, no tiene vigencia práctica, ocurriendo que cada grupo de actividad se ha dado su propio estatuto...”

Por nuestra parte, nos manifestamos partidarios de la vigencia de la regulación contenida en el Capítulo I, Título III, Libro I, del Código de comercio que no puede ser derogada sino por otra ley. Toda vez que exista una actividad de corretaje debe someterse a esta disciplina, salvo la regulación específica legal para ciertos corretajes. La actividad de corretaje es libre pero quien desea ejercerla debe someterse  a la reglamentación legal.

El Código de comercio está vigente. El hecho de que muchas personas que realizan corretaje no se ajusten al estatuto legal, no significa que el Código haya quedado derogado en lo relativo a esta regulación. La Ley sólo queda derogada por otra ley. La Ley no se deroga por un uso contrario (art. 9 C.C.). Los estatutos corporativos no pueden ser derogatorios de la Ley.

En Uruguay, además de la figura del corredor regulada por el Código de comercio existen corredores para otras operaciones con régimen particular, por ejemplo, corredores del mercado de valores, corredores de seguros y corredores de cambio.

I. Obligaciones de los corredores

Las obligaciones de los corredores se clasifican en dos tipos: obligaciones de carácter general y  obligaciones relacionadas con los corretajes que realice. Estas las subdividimos en previas, concomitantes con la celebración del acto entre las partes, posteriores al acto y permanentes.

A. Inscripción registral

La primera obligación es la de inscribirse en el Registro Nacional de Comercio. Los corredores, también, se debían inscribir en la matrícula a cargo del Registro Nacional de Comercio. Se trata de un deber que integra el estatuto profesional del corredor.

El corredor no inscripto no podía llevar libros. No llevar libros le apareja distintas sanciones que analizaremos al estudiar esta figura (arts. 94, 110 y 111, C.Com.). Nos interesa adelantar que el corredor pierde el derecho a cobrar su comisión si no pasa en tiempo una minuta de acuerdo a su libro registro. De modo que como sanción mediata de su no matriculación, señalamos la imposibilidad del cobro de comisiones (art. 103).

La actual Ley  Registral 16.871 de 1997, no prevé la matriculación del corredor.

B. Obligaciones relacionadas con los libros que deben llevar los corredores

La segunda es la de llevar ciertos libros. La Ley, en sus artículos 92 y 93, impone a los corredores la obligación de llevar dos libros, el manual y el registro. Se impone un gran detalle en los asientos. Ello es así porque los libros no son llevados sólo en interés del propio corredor sino en el de las partes que contratan por su intermedio y en razón de la fuerza probatoria que la Ley acuerda a los certificados extraídos de los libros (art. 192, inc. 2). Cualquiera de las partes contratantes del negocio concluido puede invocar como prueba los certificados del corredor extraídos de sus libros.

El artículo 92, inciso 1 se refiere al libro manual:

“Los corredores deben llevar un asiento exacto y metódico de todas las operaciones en que intervienen, tomando nota de cada una, inmediatamente después de concluida, en el cuaderno manual foliado.”

El libro manual es un borrador. Se explica su exigencia porque, frecuentemente, el corredor realiza sus operaciones fuera de sus oficinas. El corredor lo llevaría consigo. El único requisito formal impuesto por la norma es que debe estar foliado.

El libro registro se debe llevar con requisitos similares a los libros del comerciante: encuadernado, forrado, foliado y habilitado por el Registro Nacional de Comercio. Equivale a un libro diario. El libro registro se impone por el artículo 94, incisos 1 y 2:

“Diariamente se trasladarán todos los artículos del cuaderno manual a un registro copiándolos literalmente, sin enmiendas, abreviaturas, ni interposiciones, guardando la misma numeración que lleven en el manual.

El registro tendrá las mismas formalidades que se prescriben en el artículo 65, para los libros de los comerciantes, so pena de una multa que será determinada por los reglamentos.”

Los libros de los corredores son medios de prueba (art. 191, inc. 2, y art. 192, inc. 5).  Pueden servir para probar aquellos contratos comerciales celebrados con su intervención y sirven además como prueba de las relaciones del corredor con las partes que le han encomendado su intervención.

El fundamento de la eficacia probatoria de los libros de corredores respecto a contratos celebrados es el supuesto de la imparcialidad que el corredor asume o debe asumir respecto a los contratantes. Desde luego, el juez valorará en cada caso, su eficacia probatoria. En cuanto a las relaciones entre corredor y las partes, la eficacia probatoria está regida por los principios generales en materia de prueba de libros de comercio.

Alguna doctrina señala que debe preferirse el manual porque sus asientos se extienden en el momento mismo del negocio y refleja auténticamente su contenido. Además, se agrega que pudo haber sido mal trascripto en el registro. Otros autores sostienen que tienen más eficacia el Registro porque se rodea de formalidades. Por otra parte, a él se refieren el artículos 94, inciso 3, el artículo 95 (certificado) y el artículo 103 (minuta). Estas normas jerarquizan, indudablemente, al libro registro respecto al manual. Según Bolaffio, los jueces deben apreciar libremente y según las circunstancias del caso, a cuáles de estos libros debe atribuirse mayor confianza.

En cuanto a la naturaleza de este tipo de prueba nos remitimos a lo ya dicho en general sobre libros. Sólo queremos aclarar que no constituyen instrumentos públicos puesto que los corredores no ejercen un cargo público según ya expusimos. Recordemos que por leyes anteriores ejercieron cargos públicos. Como un resabio de ese carácter de oficio público ha quedado el artículo 1.198 que dice así:

“La póliza del fletamento valdrá como instrumento público, si ha sido hecha con intervención de corredor marítimo, y en defecto de corredor, por escribano que dé fe de haber sido otorgada en su presencia y la de dos testigos que suscriban, aunque no esté protocolizada.

También hará fe la póliza, aunque no estuviese en la forma referida, siempre que los contratantes reconozcan en juicio, ser suyas las firmas puestas en ellas.”

De acuerdo a lo dispuesto por el artículo 94, inciso 3, se puede pedir la exhibición del libro registro a instancia de parte o de oficio. La Ley no prevé la posibilidad de una exhibición general. Recordemos que, para los comerciantes, se impone exhibición general en caso de sucesión, condominio, sociedad o administración por cuenta ajena. Tratándose de libros de corredor podría admitirse la procedencia de la exhibición en caso de fallecimiento del corredor o de disolución de la sociedad conyugal. En los libros no hay relación de bienes del corredor que pueda tener interés para tales casos; pero interesaría por cuanto de los asientos resultan créditos por comisiones.

No puede haber hipótesis de sociedad ya que los corredores no pueden celebrar contrato de sociedad. No se da la posibilidad de actuación por cuenta ajena, pues del contexto legal resulta que el corredor media en la celebración del negocio.

Resulta claro que las partes de un negocio celebrado por intermedio de un corredor no podrán pedir una exhibición general, porque ello significaría divulgar el contenido de operaciones realizadas por otros contratantes, que no tienen vinculación con el litigio. Podrán solicitar una exhibición parcial, esto es, de los asientos vinculados con la negociación que da origen a la controversia judicial. La exhibición parcial sólo la podrán pedir las partes interesadas en el negocio al que se refieren los asientos. Los terceros no interesados carecen de derecho para informarse del contenido de esos asientos. Para el caso de que el corredor se negare a efectuar la exhibición, no hay sanción especial. Se aplicaría el artículo 111 que prevé la posibilidad de su destitución. Fontanarrosa opina que corresponde el secuestro del libro ordenado por Juez[3]. Entendemos que podría imponerse una conminación económica (art. 21.3 del C.G.P).

El artículo 105, impone la conservación de libros para los casos de muerte o destitución del corredor[4]. Los libros se conservarán en el Juzgado del lugar. La norma tiene su fundamento en el interés de los libros para los terceros, que celebran contratos por intermedio del corredor. El Juzgado es un lugar que ofrece garantías para su conservación y su eventual exhibición[5]. Nos planteamos ¿qué sucede si un corredor se retira voluntariamente? Se han sustentado dos posiciones: los guarda el corredor (aplicando por analogía el art. 80); se aplica el artículo 105 dado que existen las mismas razones que así lo aconsejan en uno y otro caso.

C. Obligaciones relacionadas con el corretaje

La primera obligación del corredor es proponer los negocios con exactitud. El artículo 99 dice así:

“Los corredores propondrán los negocios con exactitud, precisión y claridad, absteniéndose de hacer supuestos falsos que puedan inducir en error a los contratantes.

Si por este medio indujeren a un comerciante a consentir en un contrato perjudicial, serán responsables del daño que le hayan causado”.

El artículo 100 agrega, a vía de ejemplo: “Se tendrán por supuestos falsos, haber propuesto un objeto comercial bajo distinta calidad que la que se le atribuye por el uso general del comercio y dar una noticia falsa sobre el precio que tenga corrientemente en la plaza la cosa sobre que versa la negociación”.

¿Para que se configure la responsabilidad prevista en esta norma es necesario dolo o también se generan  por negligencia? ¿Es responsable el negligente? Consideramos que debe aplicarse los principios de Derecho Privado en materia de responsabilidad. Se responderá por negligencia y por dolo y el texto trascripto incluye hipótesis de dolo. El texto utiliza las expresiones “supuestos falsos” e “indujeren a un comerciante”. Tales términos suponen una actuación dolosa[6].

El inciso 2 del artículo 99 se refiere a la responsabilidad respecto al comerciante. Aclaramos que, a pesar del texto legal, la responsabilidad existe, sea o no comerciante quien encarga el negocio o el tercero que se aviene a celebrarlo.

En segundo lugar, el corredor debe controlar la identidad y capacidad de los contratantes a quienes ha acercado. De este modo facilita la contratación; las partes no deben hacer averiguaciones, pues confían en el corredor y en el cumplimiento de este deber. El artículo 97, inciso 1, establece: 

“Los corredores deben asegurarse, ante todas cosas, de la identidad de las personas, entre quienes se tratan los negocios en que intervienen, y de su capacidad legal para celebrarlos.”

El inciso 2 establece responsabilidad “si a sabiendas intervinieren en un contrato hecho por persona que según la Ley no podía hacerlo, responderán de los perjuicios que se sigan por efecto directo e inmediato de la incapacidad del contratante”. Entendemos que la responsabilidad también se genera si se da el mismo hecho por ignorancia culpable del corredor dado el tenor del primer inciso.

En tercer lugar, el corredor debe asistir a la entrega de los efectos vendidos. El corredor no interviene, por regla general, en la ejecución del contrato. Se limita a acercar a las partes. Esta regla tiene excepciones que tienen por objeto evitar y remover cualquier dificultad entre los contrayentes que pudiere surgir en el momento de celebrar el contrato o de ejecutarlo. El artículo 102 dice así:

“En las ventas hechas con su intervención, tienen obligación de asistir a la entrega de los efectos vendidos, si los interesados o alguno de ellos lo exigiere.

Están igualmente obligados, a no ser que los contratantes expresamente los exoneren de esta obligación, a conservar las muestras de todas las mercancías que se vendan con su intervención, hasta el momento de la entrega, tomando las precauciones necesarias para que pueda probarse la identidad.”

En cuarto lugar, el corredor debe estar presente en la firma del contrato. El artículo 104 dispone: 

“En los negocios, en que por convenio de las partes, o por disposición de la ley haya de extenderse contrata escrita, tiene el corredor la obligación de hallarse presente al firmarla todos los contratantes, y certificar al pie que se hizo con su intervención, recogiendo un ejemplar que conservará bajo su responsabilidad.”

Anotamos una diferencia importante. En el artículo 102, las partes pueden pedir asistencia del corredor. En el artículo 104  su intervención es preceptiva.

En quinto lugar, el corredor debe entregar una minuta. El artículo 103 dice así:

“Dentro de las veinticuatro horas siguientes a la conclusión de un contrato, deben los corredores entregar a cada uno de los contratantes, una minuta del asiento hecho en su registro, sobre el negocio concluido.

Esta minuta será referente al registro y no al cuaderno manual.

Si el corredor no la entrega dentro de las veinticuatro horas, perderá el derecho que hubiese adquirido a su comisión, y quedará sometido a la indemnización de daños y perjuicios.”

La minuta es un extracto o resumen del asiento efectuado en el libro registro. Tiene por objeto precisar las condiciones del contrato para la redacción del acto definitivo y servir como prueba para el caso de dificultad o controversia (art. 192, inc. 2). Debe contener las condiciones del contrato y el número de orden del asiento en el registro. Viene a ser una rendición de cuentas.

En sexto lugar, el corredor puede extender un certificado de las negociaciones celebradas por su intermedio. El artículo 95, inciso 1, establece: “Ningún corredor podrá dar certificado, sino de lo que conste de su registro y con referencia a él.” 

El artículo 96 agrega: 

“El corredor que diere certificación contra lo que constare de sus libros, será destituido, e incurrirá en las penas del delito de falsedad.”

El certificado debe hacer referencia al Registro, esto es, a la página en que figura el asiento y número de orden. El certificado debe darse a interesados en la negociación y no a un tercero. Si lo dieran a terceros se violaría la obligación de guardar secreto, que luego analizaremos. La importancia de los certificados radica en que constituyen medios de prueba (art. 192, inc. 2).

En séptimo lugar, el corredor tiene obligación de guardar secreto. El artículo 101 dispone: 

“Guardarán secreto riguroso de todo lo que concierna a las negociaciones que se les encargan, bajo la más estrecha responsabilidad de los perjuicios que se siguieren por no hacerlo así.” 

El artículo 95, inciso 2, establece: 

“Sólo en virtud de mandato de autoridad competente, podrá atestiguar lo que vio u oyó relativamente a los negocios de su oficio.” 

El Juez podrá requerir su testimonio en un juicio relacionado con un negocio celebrado por su intermedio, en que las partes litiguen.

El fundamento de estas normas es que no viole la confianza que en él depositaron los particulares[7]. Se aplica también al caso el artículo 302 del Código Penal que dispone: 

“El que, sin justa causa, revelare secretos que hubieran llegado a su conocimiento, en virtud de su profesión, empleo o comisión, será castigado, cuando el hecho causare perjuicio, con multa de cien a dos mil pesos.”

II. Prohibiciones

A. Prohibición de ejercer el comercio

El artículo 106, inciso 1, prohíbe a los corredores realizar otros actos de comercio más que el corretaje. La sanción por la violación de esta prohibición es la nulidad del contrato (art. 8 C.C.) o los daños y perjuicios que causare por la ilicitud cometida.

Como dice Fontanarrosa, el corredor viene a constituir una categoría especial de comerciante, que sólo puede ejercer una actividad mercantil restringida  a los actos típicos de su profesión de mediadores[8]. El fundamento de la prohibición es la tutela de los terceros y evitar competencia desleal. Si comerciaran podrían sacrificar a sus clientes, en provecho de su interés personal o podrían ejercer una competencia desleal sirviéndose de los datos que tienen de su cliente y dominarían el comercio[9].

Como excepción a la prohibición, la adquisición de títulos y acciones puede ser sólo una inversión, hecha por el corredor con el fin de obtener rentas. En tal caso, puede el corredor hacerla. El artículo 107 establece: 

“No se comprende en la disposición del artículo antecedente, la adquisición de títulos de la deuda pública ni de acciones de sociedades anónimas, de las cuales, sin embargo, no podrán ser directores, administradores o gerentes, bajo cualquier título que sea.”

Se le autoriza a adquirir acciones pero no puede ser director o gerente de la sociedad anónima. Con esta norma se busca impedir que los corredores ejerzan el comercio bajo cualquier forma que sea. La norma es análoga a la contenida al artículo 28, referente a quienes tienen prohibido el ejercicio del comercio.

El corredor, luego, no puede traficar con esos títulos y acciones porque ello entraría en la prohibición del artículo 106 inciso 1. Tampoco podrá comprar para sí o familiares esos títulos, cuando se le hubiera encomendado su venta, porque ello entraría en la prohibición del artículo 106, inciso 3.

B. Prohibición de constituir sociedades

El corredor no puede ejercer el comercio en forma personal y tampoco lo puede hacer bajo una forma social (art. 106, inc. 1). La prohibición se dicta para tutela de terceros y para evitar competencia desleal, etc.

En doctrina, hay discrepancias en cuanto al alcance de la norma en lo que respecta a las sociedades formadas por corredores, para ejercer el corretaje. Algunos autores sostienen que puede haberla.

PEIRANO FACIO sostiene que se trata de una disposición no vigente porque se refiere a una organización del corretaje como función pública que hoy no existe en nuestro país. Señala que, aun admitiendo su vigencia, si se constituyera una sociedad de corredores, sólo quedaría afectada por una nulidad relativa, en atención a la calidad de la persona que contrate (art. 1.560 C.C.) que sólo se puede invocar por aquél en cuyo beneficio se estableció (art. 1.562 C.C.). Hoy no hay beneficiario de la norma; antes era el Estado. MEZZERA ÁLVAREZ está de acuerdo con esta opinión.

MALAGARRIGA sostiene que no puede haber sociedad entre corredores, porque la Ley no distingue y por el carácter personal que tiene el corretaje. El corretaje es una función personal e indelegable y, por lo tanto, incompatible con su ejercicio mediante sociedades.

Personalmente creemos, como Malagarriga, que los corredores no pueden constituir sociedades para realizar una actividad comercial ni para ejercer el corretaje pues la norma prohibitiva no distingue. Los corredores no pueden constituir ningún tipo de sociedad. El corretaje se prevé como función personalísima, indelegable. Las obligaciones y responsabilidades de los corredores tienen carácter personalísimo. Basta recordar el juramento, la imparcialidad, la destitución. Pérez Fontana dice que las normas del Código presuponen una entidad psíquica que la sociedad no tiene[10]. Si se constituyera una sociedad por un corredor, el negocio sería absolutamente nulo (art. 8 C.C.).

C. Prohibición de tomar parte de buques o cargas

Esta prohibición tiene el mismo fundamento que las prohibiciones anteriores.

D. Prohibición de adquirir cosas cuya venta le ha sido encargada

El artículo 106, inciso 3, dispone lo siguiente: 

“3º Adquirir para sí, o para persona de su familia inmediata, las cosas cuya venta les haya sido encargada, ni las que se dieren a vender a otro corredor, aun cuando protesten que compran unas u otras para su consumo particular, so pena de suspensión o perdimiento de oficio a arbitrio del Juez competente, según la gravedad del caso.” 

¿Cuál es el alcance de la expresión “familia inmediata”? Fontanarrosa y Segovia dicen que comprende sólo a la esposa, descendientes y ascendientes, pues sólo éstos son inmediatos.

Malagarriga dice que también alcanza a hermanos, suegros, yernos y nueras. La razón de la prohibición es impedir que el corredor pueda beneficiarse él o sus familiares, en perjuicio de quien le encargó el negocio o que haga indebidamente competencia desleal a quien le hizo el encargo. Si adquiere las cosas para si, puede hacerlo para luego comercializarlos en su provecho.

E. Prohibición de adquirir cosas cuya venta ha sido encargada a otro corredor

La prohibición de adquirir cosas cuya venta ha sido encargada a otro corredor ha sido prevista en el artículo 106, inciso 3. Se explica por la doctrina que la prohibición tiende a evitar que, por razones de consideración entre corredores, éstos se entiendan entre sí, en perjuicio de los comerciantes que le encomiendan negocios.

F. Prohibición de garantizar la solvencia de una de las partes

El corredor no puede constituirse en responsable de la solvencia de los contrayentes. Lo dispone el artículo 98, inciso 1. Con esta norma se quiere asegurar la imparcialidad e independencia del corredor. Si prestara garantía saldría de esa línea de neutralidad. El corredor sólo aproxima a las partes; no puede constituirse en parte ni tomar interés en el negocio de ninguna forma.

La sanción por violar esta norma es la nulidad. Se trata de una nulidad absoluta que puede ser declarada de oficio por el Juez (Malagarriga).

Una excepción a esta norma se encuentra en el artículo 98, inciso 2, que dispone lo siguiente: 

“Serán sin embargo, garantes en las negociaciones en letras y valores endosables  de la entrega material del título al tomador, y de la del valor al cedente, y responsables de la autenticidad de la firma del último cedente a menos que se haya expresamente estipulado en el contrato que los interesados verifiquen las entregas directamente.” 

Se le impone su garantía en negociaciones de letras de cambio y papeles endosables con relación a tres obligaciones: la entrega del título al tomador; la entrega de valor al cedente; la autenticidad de la firma del último cedente.

En realidad, con esta excepción no se garantizan obligaciones asumidas sino que se le encarga el contralor de la ejecución del contrato en que intermedió. Si el corredor intermedió en la negociación de una letra, en virtud de la cual el titular de un título valor lo cederá a otra persona, se le impone que asegure que el cedente  entregue el título y que el cesionario lo pague, así como asegurarse de la autenticidad de la firma del cedente. Se trata del desarrollo de la obligación prevista en el artículo 102 que le impone su asistencia al acto de entrega de efectos vendidos o de estar presentes en el acto de firmar el contrato escrito, si éste es necesario (art. 104).

El texto legal usa términos impropios. Debió decirse endosante y no cedente.

G. Prohibición de realizar cobros o pagos

Se prohíbe al corredor hacer cobranzas y pagos. El artículo 106, inciso 2, establece: 

“2º Encargarse de hacer cobranzas  y pagos por cuenta ajena, so pena de perdimiento de oficio.”

La razón de la prohibición es que tales actos son ajenos a la naturaleza del corretaje. Fontanarrosa sostiene que el corredor puede hacer cobranzas y pagos de una negociación en que intervino si las partes así lo autorizaran[11]. A nuestro criterio no puede hacer ningún cobro o pago porque ello está fuera de su función de mediación. Por otra parte, la Ley no distingue.

Para esta hipótesis se establece expresamente la sanción de pérdida del oficio.

H. Prohibición de intervenir en negocios de persona en suspensión de pagos

El artículo 109, inciso 3, dispone: 

“3º Intervenir en contrato de venta de efectos, o negociación de letras pertenecientes a persona que haya suspendido sus pagos.” 

La norma se interpreta diversamente. Para Obarrio, la disposición se refiere al fallido, comerciante ya declarado en quiebra y que, por lo tanto, ha sido desapoderado y no puede disponer de sus bienes. Para Siburu, Malagarriga y Fontanarrosa, la norma se refiere al que suspende sus pagos, aun sin haber sido declarada la quiebra. Se entiende que el hecho de que un comerciante ha dejado de cumplir con sus obligaciones debe ser sabido por el corredor, conocedor de la plaza. El corredor es responsable si el hecho de la suspensión de pago ha adquirido cierta notoriedad; si se mantuvo oculto no responderá.

I. Prohibición de intervenir en contratos ilícitos

El artículo 109, inciso 1, establece: 

“1º Intervenir en contratos ilícitos o reprobados por derecho, sea por la calidad de los contrayentes, por la naturaleza de la cosa sobre que versa el contrato, o por la de los pactos o condiciones con que se celebren.”

No era necesario ese texto. Es evidente que si la Ley prohíbe la realización de ciertos contratos, no se puede admitir intervención de corredores para su celebración. La norma es una consecuencia de lo dispuesto por el artículo 97 que le impone asegurarse de la identidad de las personas.

J. Sobre identidad de contratantes

El artículo 109, inciso 2, dispone:

“2º Proponer letras o valores de otra especie, y mercaderías procedentes de personas no conocidas en la plaza, si no presentaren a lo menos un comerciante que abone la identidad de la persona”.

Esta prohibición se vincula con la obligación impuesta por el artículo 97, inciso 1.

K. Prohibición genérica

El artículo 111 inciso 1 prohíbe al corredor actuar con dolo o fraude. Se trata de una norma genérica que impone actuar con licitud.

III. Sanciones

El cumplimiento de las diversas obligaciones de los corredores se asegura previendo sanciones de diversa índole. Para algunos incumplimientos se prevén dos o más sanciones (arts. 96 y 110).

La sanción común a las prohibiciones de comerciar, formar sociedad y tomar parte de buques o cargas, es la nulidad absoluta del acto celebrado. Se viola una ley prohibitiva dictada en interés del orden público y buenas costumbres (art. 8 C.C.). La nulidad puede ser declarada por el Juez de oficio (art. 1.561 C.C.) o a instancia de cualquiera, incluso un tercero[12]. Otra sanción es la destitución de oficio (art. 111).

Enunciamos las sanciones a continuación.

A. Suspensión del cargo

Se aplica para el caso de libros mal llevados (art. 110) y de quiebra (art. 113).

B. Destitución o pérdida de oficio

Esta sanción se aplica en los casos de certificación contraria a los libros (art. 96); de ejercicio del comercio o de hacerse cargo de cobranza (art. 106, incs. 1 y 2). La destitución equivale a una cancelación de la matrícula. El artículo 111 dispone:

“El corredor que en el ejercicio de sus funciones usare de dolo o fraude, será destituido de oficio y quedará sometido a la respectiva acción criminal.

A la misma pena e indemnización quedarán sujetos, según las circunstancias y al arbitrio del Juez competente, los corredores que contravinieren a las disposiciones del presente capítulo, y no tuvieren pena específica señalada”.

El artículo 111 reviste carácter general. Se aplica a todas las situaciones en que no se prevé una sanción especial (art. 102, 104 y 109).

C. Nulidad del contrato

La nulidad del contrato se prevé en el artículo 106 inciso 1 y en el artículo 108.

D. Obligación de reparar los daños y perjuicios

La sanción  de daños y perjuicios se aplica en las hipótesis de los artículos 97, 99, 101 y 103.

E. Multa

Se dispone en el artículo 94, inciso 2, para el caso que se lleve el libro registro sin formalidades. Para el mismo caso y otras irregularidades, el artículo 110 aplica, además, sanciones de suspensión o destitución y de daños y perjuicios.

F. Pérdida de la comisión

La pérdida de comisión se aplica en el caso del artículo 103, inciso 3, si no presenta minuta. En ese caso además, deberá indemnizar daños y perjuicios.

G. Sanción penal

Se tipifica el delito de falsedad, cuando se expide certificación contraria a libros (art. 96)[13]. En algunos casos la sanción queda al arbitrio del juez. Así el artículo 106, inciso 3, prevé que se aplique sanciones de suspensión o destitución.

IV. Derechos del corredor

El corredor tiene derecho a una retribución por su labor de intermediación. Es la contraprestación debida por quien encargó un negocio al corredor y correlativa a la prestación hecha por éste.

La comisión debe ser la acordada por las partes y a falta de convención se debe pagar la que sea de uso en la plaza. El artículo 112, inciso 2, establece: 

“Todo derecho del corretaje, no mediando estipulación en contrario, será pagado proporcionalmente por las partes.” 

La norma significa que debe pagarse la comisión por partes iguales por cada contratante. La comisión es debida por ambas partes pero sin responsabilidad solidaria entre ellos. Puede haber estipulaciones en contrario como, por ejemplo, que una parte estará libre de corretaje o diversos porcentajes para cada una de las partes (2 % para comprador y 3 % para vendedor por ejemplo).

En general, la comisión se determina con referencia al importe bruto del objeto del negocio concluido. No influye en la comisión ni las dificultades superadas, ni el trabajo especialmente complicado ni el tiempo empleado.

Según hemos visto, el contrato de corretaje es aquél por el cual una persona encarga al corredor que le procure la conclusión de un negocio. El cometido del corredor no será prestar sus servicios para el logro de ese fin; sino el de obtener un fin concreto: la conclusión del negocio. Este carácter, precisamente, es el que lo hace asimilable a un arrendamiento de obra[14].

Como consecuencia de ese carácter, el derecho a la remuneración nacerá cuando el corredor haya logrado el fin concreto: la conclusión del negocio. Si el contrato no se concluye, no surge derecho a cobrar comisión por más servicios que haya prestado el corredor.

Lo que afirmamos sobre el momento en que nace el derecho a comisión no está consagrado expresamente por el Código; pero se infiere de la naturaleza del corretaje. El artículo 112 se refiere a las partes, lo que supone que hubo un resultado en la actividad del corredor, puesto que las partes existen cuando se ha formalizado en negocio.

Se considera concluido el negocio cuando exista entre los contratantes un vínculo jurídico, productor de acción judicial, aun cuando por cualquier motivo no sea ejecutado. Por ejemplo, con la intervención del corredor se celebra un compromiso de compraventa de un inmueble pero luego no se concierta la venta definitiva.

También, se genera derecho a comisión, cuando las partes se hayan puesto de acuerdo sobre puntos esenciales del negocio aunque se aparten luego en detalles o prescindan del corredor para la formalización definitiva del negocio. Por ejemplo: en una venta de un inmueble, el corredor intervino en el compromiso de compraventa sobre la base de un determinado precio; la venta definitiva se aparta del compromiso en cuanto al precio fijado. Igual se tiene derecho a comisión.

No basta que el negocio se celebre. Es preciso, además, que su conclusión sea consecuencia de la actividad del corredor. Será cuestión de hecho establecer en cada caso la existencia de esa relación causal.

Puede suceder que el negocio no se concluya pero que, variando condiciones o no, más tarde se celebre un contrato sin intervención del corredor. En este caso habrá que examinar, en cada caso si no habrá existido colusión entre las partes para no pagar comisión, en cuyo caso, la comisión igual se deberá[15].  

Si el corredor no entrega la minuta dentro de las veinticuatro horas, perderá el derecho que hubiese adquirido a su comisión y quedará sometido a la indemnización de daños y perjuicios (art. 103, inc. 3).

________________________________